前几天，证监会找房企和金融机构开了个会。
主要是聊聊房企销售和债务情况，怎么打开融资渠道。
证监会，也急的。
(相关资料图)
前不久的ZZJ会议上，刚刚宣布“要活跃资本市场，提振投资者信心。”，还发文“让居民通过股票、基金也能赚到钱”。
结果，刚过一个星期，碧桂园暴雷直接拉爆了地产和民企，配合着各路“好消息”，A股这礼拜都跌麻了。
碧桂园更是直接成了仙股...
有些人说，碧桂园倒在了黎明前；还有人觉得碧桂园倒下了，才是房地产的黎明...
一个年销售额几千亿的宇宙房企，都撑不住了，更何况那些小一点的民营公司。
他们等了两年的风，终究还是没来。
前天，还有一个新闻。
弘阳地产出售广州增城项目“珠实弘阳时光荟”予珠实，作价2.95亿。完成后，弘阳彻底退出项目，由珠实全资控股。
时光荟位于永宁，处于增城和黄埔的交界处，均价1.5-1.7万/平，66-96平的刚需户型，户型还挺不错的。
不过，这地方虽然和黄埔交界，却没有地铁，是硬伤。
看区位图就知道，这地方纯纯刚需圣地，房企修罗场。只要进来了，不卷掉半条命是很难逃出去的。
这块地，当初拿地比较早，2020年的时候价格不算贵，16.61亿，总建面近23万方，单价7200/平出头。
按照现在售价来看，是妥妥有得赚，起码不亏，高峰期还卖接近2万/平。
但是弘阳这次退出项目，是亏钱撤出去的，在报表中最终亏损3110万。
实际亏损，比这个数还多。
在退出前，项目公司还欠弘阳4.8亿的股东贷款。
最终，弘阳这笔贷款却只卖出了2.95亿的价格。
弘阳给出的原因是：根据项目的项目销售情况及回款预期安排，并考虑到资金调回的时间价值以及预期项目公司目前的项目亏损，公司认为项目公司股东投入无法全额收回，故销售贷款的代价存在折让。
说人话就是↓
一、回款慢，等不及了。
二、项目公司还在亏钱，预计拿不回钱了。
弘阳很急回款，要求出售完成后的两个工作日，就要珠实打全款。
所以，弘阳选择刀自己一刀撤出项目，将这个摊子甩回给珠实。
这不是弘阳在广州第一次干这种亏本撤出的买卖了。
2022年8月，弘阳退出白云项目“招商弘阳电建南国雍云邸”，将项目卖给招商，作价8.57亿元。
雍云邸位于白云湖板块的滘心，均价3.2-3.6万/平，户型76-105平。
这块地虽然位于主城区白云，有地铁+学校，但属于新兴板块，楼价也很贵，是板块地王。
2021年首批集中供地，弘阳以总价35.9亿，楼面价2.66万/平。
对比现在的售价，真是血亏。
最初，弘阳为这个项目净投入了11.27亿，一年后却只收回了8.57亿，亏损约2.7亿。
外来房企在广州亏钱，不是新鲜事，知根知底的广州本土房企也会踩坑。
雅居乐老板侄子的上市房企景业名邦，也干了。
去年，景业名邦将增城项目格林水岸的股权，卖回给金地，作价2.9亿。
这块地也是在2021年首次集中供地出让的，溢价率达31.52%！
金地以9.18亿元竞得，楼面价11038元/㎡，随后引入了景业名邦合作。
有趣的是，景业名邦在金地拿地后才进入的合作，却在项目还没开盘时就退出了...
一来一回，连开盘水花都没见到，你猜景业名邦亏了多少？1.2亿。
在退出公告中，景业名邦这样写道：在当前不利的市况下，不太可能在并无重大亏损的情况下出售项目的在建物业。
摊牌了不装了，市场不好就认亏退出。
项目去化太慢，靠现金流活下去才是房企的第一要点，能够套现的项目，出险房企一般都会卖掉。
其实，像弘阳、景业名邦这样的房企还算幸运，这几个项目都有珠实、金地大型房企在旁边兜底，能把项目套现。
真正惨的，像正荣、力高、融创、德信这些在广州，都直接摆烂了。
统计了2021年集中供地的名单，竟然还有11宗地块还没开盘，两年半过去了，当初抢的要生要死，现在拿到了直接摆烂。
有的项目曾经预热过一段时间等风来，风没来就直接走了，像振业学府里。
还有的盘，刚建起个销售中心，发现自己地价比旁边的房价还贵，直接溜了，像徐福上坤云镜风华。
高位站岗的房企太难了，尤其是在融资手段大幅减少的情况下，拿错地基本就宣判了死刑，在高位根本找不到人接盘。
而那些成功开盘的房企，很多也是咬牙坚持。
建发在2021年集中供地拿下的南沙横沥岛地王建发明珠湾玺，一样亏本卖。
据建发年报透露，项目计划总投资额31.4亿，建面8.9万平，算下来每平米成本3.6万/平左右。
而在上个礼拜，这个楼盘有特价房一度有特价房低至2.5-2.6万/平，即使按均价也才3.2-3.6万/平，妥妥卖一套亏一套。
其实，早在去年开盘的时候，建发就基本已经认栽了。
在2022年年报中，建发计提了1.89亿的期末跌价准备。
简单来说，就是房子没交付，建发根据周边市场降价，做出的提前预计亏损。
房子还没卖多久，先预亏快2个亿。
房企只要拿错地，和大众买家一样在高位站岗。
现在的房企，没了当初的豪言壮语，认清现实，活下去。
有的房企，可以拿着项目一边卖一边等利好，而有的房企早已扛不住只能亏本退出。
只是，两年了，他们等的风，还没来。
