作者 | 詹方歌
编辑 | 邢昀
2023年，房产市场之冷，超出行业内外的预期。但在这样的市场环境下，北京西城金融街片区的房价仍旧能保持在20万/平米。难道学区房市场遵循的是另一套逻辑吗？
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今年6月，西城区幼升小派位结束，新一轮的西城房产市场洗牌又开始了。
2020年春天“7.31”政策出台，不少家长想在大限之前抢到确定的船票，学校资源均衡的德胜片区备受追捧，房价一路水涨船高。如今低迷的市场环境叠加“多校划片”等政策强有力的落地，德胜成了跌幅最大的学区。而当年被诸多家长放弃的金融街片区，则因为学位较充足，成为了房价最为坚挺的区域。
这时候， 家长们终于意识到，所谓学区真的是一场只能用现在的目光去搏未来的风险投资。 而他们真正期待的也不只是房子作为资产的增值，更是一项夹杂着诸多不确定性的，名为“光明前程”的附加收益。 当所期待的收益与投入不再有明确的相关性，投资便不再像投资，更像一场苦楚不足为外人道的被动赌博。
1、德胜神话破灭？
德胜，曾经西城学区里的“明珠”，房价一度涨到20万/平米，如今已经重新跌到了14万元/平米左右，有些房源甚至单价11万到12万就可以拿下。
一切的转折都源于2020年的731政策。
西城是北京教育资源的绝对高地。在西城的学区房市场里，向来有“金、德、月”的说法，分别指代了西城最好的三个学区：金融街，德胜和月坛。金融街胜在上限高，区域内有两所顶尖小学，但也有“渣小”。
没有“渣小”的德胜，更是很多家长心中最具有确定性的优质学区， 一本德胜片区的房本，就意味着牛小的录取通知书。
新风北里，西城德胜片区育翔小学对应学区房，建于1990年，在德胜片区不算老房子，出门就是双秀公园。用家长的话说，“是遛娃的好地方”。
链家官网显示，2020年5月，新风北里平米均价约在14.5万元/平米，正在出售房源13套，近30天内带看次数则为144次。
高带看背后是家长们的焦虑。2020年4月30日，北京西城区落地了多校划片政策：自2020年7月31日后，户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
赶在多校划片政策落地前赌一把，通过学区房留在德胜学区，成了很多人的想法，家长们涌入了德胜。此后新风北里房价也一路走高。有中介对《豹变》透露，德胜附近的房源最高曾经到过20万/平米。731大限之后，德胜学区虽然降温，但仍有支撑，不少家长猜测：政策刚落地，可能孩子被调剂出学区的概率没有那么高。
然而， 2022年和2023年多校划片如石头般强硬落地，击中了家长们的痛点。
“7.31之后落户的全部出区。”几乎所有的德胜家长都在祈祷，不要接到调剂电话，社交媒体上的焦虑情绪，在幼升小全区派位结果公布的6月和7月传播开来。坊间传闻，连续两年，片区内在“7.31”大限之后买房落户的孩子，全部被调剂出了德胜学区，去到了相邻的新街口和什刹海学区内的小学。
连续两年的“全部出区”，也让还在观望德胜学区的家长们彻底失望，加之今年房地产市场的极度冷清，昔日的学区房王者——德胜片区应声而跌。
备受青睐的新风北里，也避免不了大幅降价的魔咒。链家官网，目前正在出售的房源有23套，而近90天内的成交则是0套。有中介向《豹变》展示了新风北里某套近60平米房源的调价记录，2023年4月挂出价格是910万元，到5月降到了840万元。在中介口中，这位业主要换房，但并不很急。
如果急，降价幅度只会更大。有该区域的房产中介告诉《豹变》，有客户在2020年的高点上买了六铺炕小区的房子，总价1100万左右，不到80平，今天再拿出来卖，要亏100万。
而这一切都是因为片区内的孩子太多了。客观来看， 德胜学区的学校承载量并不小，仍旧远远不够的学位和当年接近20万元/平米的价格，是两年间所有疯狂时刻的印证。
2、换个片区，赌未来
德胜虽然走下了神坛，但西城区学区房的价值并没有稀释。
2020年因为学区内有两所“渣小”让家长们犹豫的金融街学区，如今因为学位稳定，几乎不需要调剂又成了香饽饽。这里比较极致的案例来自平房社区，500万左右的价格，只能买到十几平米的房子，平米单价接近40万。
中介直言，这种房子不是用来住的。它此前对应着北京市著名牛小——宏庙小学。“在我们这是秒抢的。秒抢的意思是从登记到成交最多七天。”金融街区域的房产中介告诉《豹变》，本来只有四五套的库存，6月份已经很快被清空。而其余的楼房社区，平米单价平均在20万元左右，价格稳定。
买了宏庙的平房，就能够上宏庙小学吗？没有人敢打包票。不止宏庙，所有的西城房产中介，都不敢对升学这件事，打任何包票。
有中介告诉《豹变》，宏庙小学里的政保家庭（即享受政策保障优待的家庭）相当多，而宏庙小学本身招生数量就较少。如果当年政保生源多，被调剂的可能性很大。“如果是这两年上学的话，被调剂的几率几乎是100%。”有中介直言。
这样高的调剂概率和不确定性，为什么还要买学区房？以德胜片区为例，目前买学区房的家长一些是西城本区内换房，他们不受“7.31”政策影响。而来 自外区的家长则是在赌几年后片区内的生源数量下滑，学位将变得充足。
这样的预测并非没有道理。官方数据显示，北京户籍人口出生数在2017年达到顶峰，为17.1万人，随后开始下跌，2018至2021年间由14.1万人下降至9.0万人。而2017年出生的孩子，刚好在2023年上学，这也是为什么今年幼升小竞争格外激烈。
有中介告诉《豹变》，有客户为家里的两个孩子辞职专职陪读。而幼升小考试有专门的辅导，一个小时两千块，只为了进入西城某所有名的小学。
即便孩子少了，如果家长都涌向同样的学区，结果会怎样？
“现在西城已经没有100%的概率了。”上述中介对《豹变》坦言。现在因为大幅调剂而不再看好德胜片区的家长，又涌向了月坛。月坛片区的中介告诉《豹变》， 虽然现在学位还相对充足，但接下来的两年，这里可能也面临着调剂出学区的情况。
政策层面为了防止学区房过度炒作，偏离房屋本身价值，做了种种努力， 学区房对于教育的影响开始重新评估。然而在这个过程中，优质教育的稀缺性，始终扰动着家长们的心。
3、学区房里的苦心和焦虑
“买学区房是有钱人的游戏。”这是外界对于西城家长的普遍印象，但事实上，遵循这套游戏规则的家长们， 也可能只是被现实焦虑裹挟的普通人。
比如，在西城，“越小的房子单价越贵”被演绎得更加淋漓尽致，背后的逻辑只是总价低。再比如，在西城买上一个住不下一家人的小房子给孩子上学，租出去，租金用来贴补全家人租一个更大的房子实际居住，这样的情况在西城相当常见。
这也在一定程度上 助推了学区内的房租 。“每天来我们这看房子的，租房的可能有五六个，买房的也就1个。”金融街片区的中介说，现在正是租房旺季，100平左右的户型，月租在2万元左右，够一家老小五口人一同居住。
西城妈妈王黎告诉《豹变》，自己相熟的一位孩子爷爷住在东五环，每天早上五点钟起床，奔波到西城来，7点钟送孙子上学，下午把孙子接回家以后，再独自回到朝阳居住，周而复始。
而这两年被调整出学区的家庭，更有一定要租房的理由。不止一位西城妈妈告诉《豹变》，西城区的学校大多在胡同里，上学和放学的时刻校门口拥堵严重，两三公里的路程都是不可能开车的。几乎每个被调剂出学区的家庭，都会在学校一公里以内租房。
为了接送女儿上下学，王黎和丈夫买了一辆自行车，小小的后座，女儿从幼儿园坐到小学四年级，还能坐得下，她觉得神奇。每天送完女儿上学，王黎的丈夫再回家，开车去朝阳上班。这是不少西城父母的日常。在父母的身份之外，他们还是海淀、朝阳、丰台或者亦庄的职工。
他们中的一部分确实可能望子成龙，从区三好到红领巾奖章，都在他们的期待范畴里，更远的期待则可能是高考和名校。但更多的父母，只想尽最大的可能给孩子托底一个相对好的未来。
西城妈妈张楠（化名）的儿子今年上初二，在西城一所不错但不拔尖的初中读书。“现在是能不能进985、211的问题吗？不是的。先得考上高中。”她说。
张楠在教育行业呆了20年，见过了太多的孩子，“进到一个中等偏下的高中，要想去一个还行的大学，太难太难了，这么多年我还没有见过。我们说的后劲儿足，孩子小学初中阶段基本要在中等偏上的程度，才可能实现。”
虽然很多家长明白，相对漫长的求学生涯，学区房只是起点。但是在这场夹杂着政策、投资、以及关于孩子未来的博弈中，家长们仍不得不被学区房洪流裹挟着往前。
（应受访者要求，文中均为化名）
